落户放宽抢人大战重燃 房价会"转身"向上吗?

一边是各地“抢人大战”硝烟重燃，吸引人才的各项政策密集发布；一边是国家层面政策出台，今年会有70多个中国城市放宽落户限制，作为房地产发展最为核心的支撑要素，“人”的大量流入是否会让已经降温企稳的中国楼市再次出现波动？

人才政策再“开闸”

2019年以来，南京、大连、西安、广州等多个热点城市升级或者出台人才政策，从人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障等各个方面加大政策力度，吸引人才。如：4月初，杭州市出台户籍新政规定，全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。

据中原地产研究中心统计，2019年中国发布各种人才引进政策的城市已超过50个，其中，至少有9个城市出台落户新政，无论是从政策力度还是城市数量上均创新纪录。特别是在二三线城市，人才落户、购房补贴等激励政策“井喷”，不少城市直接出台零门槛落户政策。

这并非首次。两年前，上一波“抢人大战”，由二线城市率先发起，随后逐渐蔓延到一线和三四线城市，甚至吸引不少县级城市加入。其结果是不少二三线城市人口快速增加，房地产市场也节节升温。以西安为例，据机构统计，自户籍新政实施以来至2018年底，西安新增落户人口超过105万。2018年西安新房价格同比上涨22.4%，涨幅全国居首。

多地自发出台政策降低落户门槛之后，国家层面也对户籍制度做出统一安排。国家发改委近期发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》提出，要继续加大户籍制度改革力度，并对人口数量级数不同的各类城市提出取消或放宽落户限制的规定。如：城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制，常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件等。

中泰证券地产首席分析师倪一琛指出，从官方此前公开的城市人口数量来看，78个城市将会在今年放宽落户限制，落户放宽范围涵盖了几乎全部一二线城市与部分强三线城市。可以想见，人口吸纳能力强的大城市将会迎来一波人流。

局部“小阳春”或延长

倪一琛认为，考虑到限购政策往往以户籍限制为条件，这也意味着放宽落户限制的一二线及部分三线城市也在限购条件上有所放宽，大中城市满足购房资格的人群数量扩大，推动潜在购房需求。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，落户政策带来的房价上涨预期刺激需求短期内释放。这或许意味着3月以来部分城市出现的楼市“小阳春”将有所延长。

去年下半年以来，中国楼市进入降温通道，房价增速不断收窄。2019年开年首月，中国一二线城市二手房价在时隔逾3年半之后，首次由上涨转入下降通道，市场理性回归。随着房地产调控政策趋稳，部分一二线楼市在3月份以来出现“小阳春”，成交量价双双回升。如：据机构统计，一季度北京新房成交面积同比上涨超一倍，环京区域的楼市也出现复苏迹象。

不过，这并不意味着楼市会出现新一轮大涨。许小乐指出，户籍制度的放宽只是城镇化发展的举措，本身是为了打破城乡二元结构的障碍，推动城市高质量发展，并不是调控政策的放松。

而且，落户政策并不必然会带来房价的上涨，许小乐指出，还需要与当地楼市的供给不足、信贷充裕相结合才会发挥作用。当前的调控环境下，房贷监管较为严格，一些城市的库存逐渐走高，人口进入城市也不一定造成供需紧张。过去一轮人才政策的经验也表明，落户政策刺激起来的购房热情往往不可持续，比如天津和西安在人才引进政策后，市场仍然随着调控环境的严厉而出现回落。

随着“小阳春”的预期升温，深圳、合肥等城市近期再度发布收紧楼市的调控政策。中原地产首席分析师张大伟指出，稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年来房地产政策的主要基调，后续楼市调控政策将继续稳定房地产市场，防止大涨大跌。