杭城高价地们熬不住了 集体“割肉”抢跑！

秋已至，天渐凉。国庆长假后的第一周，很多人还沉浸在“长假综合症”中无心工作，各大杭城售楼部却已早早进入“备战”状态中。

10月8日—14日，金地玖峯汇、金隅中铁诺德都会森林、绿城建发沁园多个区域地王项目齐领预售证，宣告低价入市。

楼面价21590元/㎡并自持26%的玖峯汇，房源均价33000元/㎡左右(含3500元/㎡精装修)；楼面价43288元/㎡的都会森林，房源均价58865元/㎡(含5000元/㎡精装修)；更夸张的是，楼面价40766元/㎡的沁园，房源均价49500元/㎡(含6000元/㎡精装修)。

还记得，去年此时，坊间最流行的一句销售说辞：今年不买房，明年买地王！

可一年后的今天，天凉、股绿、行情逆转，地王们也要开始“割肉”了。

剔除精装仅比地价高2700元/㎡

拿地21月后，申花地王带头“割肉”

或许是受到了节前公园1872、天悦江湾双双公示摇号的刺激，国庆长假回来，开发商们心态骤变。

10月12日下午，申花板块沁园领出预售证，首开9、11号楼168套房源，主力户型132方、139方，均价49500元/㎡，含装修标准6000元/㎡。

49500元/㎡，这个价格低不低？

横向对比申花各盘，不低。

自2016年9月滨江锦绣之城以49000元/㎡的价格首开以来，天阳武林邸、首开杭州金茂府、融创宜和园、融信公馆ARC、合景天銮的高层住宅均价一直维持在45000-50000元/㎡之间。49500元/㎡的沁园，在申花板块内，算一个比较正常的房价水准。

但纵向对比沁园自己，很低。

2017年1月，绿城&建发以31亿总价竞得塘北单元宅地，楼面价40766元/㎡，是区域地价标杆。21个月后，沁园首开均价49500元/㎡，剔除掉6000元/㎡的装修标准，仅比地价高出了2700元/㎡。

根据早前媒体估算的房价公式：毛坯成本价=地价+10%财务成本+3500元建安成本+15%其他费用=40766+4076.6+3500+6726.39=54457.5元/㎡，沁园的毛坯成本价至少也要近55000元/㎡才能保本。

亏本是必然了，现在只是亏多亏少的问题。

和沁园同期领出预售证的，还有九堡板块的玖峯汇、钱江新城的都会森林。

玖峯汇高层房源首开均价32848元/㎡(89方)、33788元/㎡(122方)，含装修标准3500元/㎡。2017年9月，金地拿地价格为21590元/㎡，另有26%的自持比例。

都会森林首开均价58865元/㎡，含装修标准5000元/㎡。2016年12月，金隅&中铁拿地价格为43288元/㎡。

当然，一对比沁园，这两个楼盘的“亏本”程度，也就是小巫见大巫了。

去年12月，临安已有楼盘亏本卖房

房价仅比地价高2800元/㎡

其实，这一轮市场行情中，杭州亏本卖房的，沁园不是首例。

早在去年年末，凉得更快、市场反应更灵敏的临安，早已有了先例。

2017年12月，临安苕溪壹号对外宣布以“起价14950元/㎡、均价16470元/㎡”的价格首开。

要知道，2017年8月地上集团拿地楼面价已经达到了11848元/㎡、13662元/㎡，创下了临安撤市设区后的地价标杆。

可仅仅4个月后，苕溪壹号即宣布以爆炸性的价格首开，房价仅比地价高了2800元/㎡。

现在回头去看，苕溪壹号的快销策略，不可谓不是明智之举。

今年上半年开始，临安土地拍卖多次出现宅地流拍现象，一级市场一片凉凉。而这份凉意很快传导到了商品房市场，包括苕溪壹号在内的大多数临安在售楼盘皆出现了“报名人数不足，不用摇号”的现象。

既然凉意已不可阻挡，不如抓紧收割一波潜在客户，囤点粮、好过冬，是苕溪壹号彼时的想法，也是杭城大多开发商时下的心态。

此外，值得一提的是，在这一波市场行情中，杭城反应与应对最快的一家房企是滨江。

其钱江南岸的江南名府、御江南、翡翠之星、翡翠江南几个项目，皆于2017年二、三季度高位拿地，均在9-12个月的拿地周期内进入销售状态中。

江南名府在拿地9个月后即开盘，目前住宅房源已经全部售罄。

御江南24990元/㎡的地价，10%的自持比例，高层首开均价33393元/㎡(含装修标准4000元/㎡)，撇除掉精装修，其项目盈利也是微乎其微。

翡翠江南、翡翠之星两大高自持比例项目，均在拿地12个月时入市销售。

大批“高价地”项目预备近期入市

眼下更难熬的，还数“现房销售”项目

然而，这只是一个开始。继1872、天悦江湾、玖峯汇、都会森林、沁园后，已有多个“高价地”项目显露出了“10月份马上就要开盘”的强烈欲望。

这其中，就有2016年四季度与1872、天悦江湾、都会森林外同期拿地的世茂钱塘

天誉。

钱塘天誉于2016年12月拿地，楼面价36461元/㎡，是上一波土地高潮中城东新城的首个“高价地”项目。

2017年底，钱塘天誉就已传出启动验资、即将首开的消息；2018整个上半年，一直处于积极申领预售证状态中；到近期，项目工程已经进入了贴外立面的阶段。

若10月份，钱塘天誉能成功领出预售证，无论价格多少，都将为城东新城板块树立起一个全新的价格参照系。

此外，城东新城，首开东城金茂府也传出了即将开盘的消息。森林海尚、璟宸府于上月开放了示范区。

城东新城之外，萧山市心路沿线市北、南部卧城两个板块，10月份也值得重点关注。主要是融信杭州世纪、绿城九龙仓桂语朝阳2个项目。

杭州世纪于2017年3月拿地，楼面价30816元/㎡，是萧山市北的“人参地块”。此前坊间一度传出杭州世纪可能只卖4万元/㎡的消息，若消息属实，无疑又是一个楼市重磅炸弹。

桂语朝阳于2017年12月拿地，楼面价20059元/㎡，另有8%的自持比例，项目也计划于10月份首推高层房源，或将为南部卧城板块开启一个新的房价参考体系。

不仅仅是南部卧城，随着金辉江山云著、国开东方凤凰台两大“高价地”项目的首开，乔司、老余杭的房价基准线也将被改写。

楼面价17185元/㎡的凤凰台，楼面价17226元/㎡的江山云著，价格能批到多少？当昔日刚需板块，价格不再刚需，市场接受度又几何？都有待市场一一检验。

虽然，这些已上市、正准备上市的“高价地”项目们，或薄利、或亏本，一个个苦不堪言。但其实最苦的，还不是它们。

2017年二、三季度，杭城已出让涉宅用地中，有19宗需要现房销售。

其中不乏像越秀牛田项目、杭房庆隆项目、中冶翠苑项目、葛洲坝中国府等地段优越、楼面价却超过3万元/㎡的高价地项目。

它们当中，动作最快的，也要到2019上半年才会有营销动作。

想跑也不能跑，只能苦苦熬着，眼下恐怕没有人比它们更焦虑了。