居住权登记，引发广泛关注！ 居住权保障了谁的 权益？

    房子不归我，但我可以住。3月17日，柯桥区不动产登记服务中心颁发绍兴首张《居住权登记证明》，标志着居住权登记在我市落地实施。什么是居住权？谁在申请居住权？居住权保障了谁的权益？记者进行了采访。

　　没有房本

　　也能有居住权证了

　　民法典2021年1月1日实施，民法典第十四章设立了居住权。民法典实施后，我市相关部门就积极探索开展居住权登记。

　　经过一年多的准备，3月17日，柯桥区不动产登记服务中心在全市率先推出居住权登记业务，颁发绍兴首张《居住权登记证明》。该中心可受理居住权设立、居住权变更、居住权注销、居住权更正和居住权补换证5项业务。

　　居住权开放办理一周来，柯桥区不动产登记服务中心仅办理了一笔居住权登记业务。该服务中心工作人员告诉记者，本周陆续有市民预约办理居住权登记业务。市民可以携带身份证明、不动产权证书、居住权合同或经公证的居住权遗嘱、生效的法律文书等申请材料来办理。

　　记者从柯桥区不动产登记服务中心了解到，目前《居住权登记证明》是登记在由自然资源部监制的不动产权证书上，居住权登记证明是在证明权利或事项一栏填写居住权，接着便是权利人、义务人、坐落和不动产单元号等信息，在“其他”一栏中，则明确居住住宅的范围和居住权期限。

　　居住权申请通过后，在不动产权证书上，会敲上刻有“柯桥区不动产登记服务中心已设立居住权”字样的印章。如果申请人能提供生效的法律文书，却无法拿到不动产权证书，只要符合要求也可以申请设立居住权，申请通过后，即便无法在房产证上盖章，“我们的系统上也会显示该房产已设立居住权。”柯桥区不动产登记服务中心副主任马建中说。

　　老年人申请

　　居住权证需求大

　　“去年我们陆续接到市民的反映，希望办理《居住权登记证明》。”柯桥区不动产登记服务中心工作人员章璐说，大都是老年人来咨询，他们有这方面的需求。柯桥区办出全市首张《居住权证明》的申请人王女士，房子是她给儿子全款买的，写了儿子的名字。现在儿子结婚了，她希望这套房子自己能有永久居住权，来保障自己的权利。

　　记者从多位律师处了解到，在居住权登记实施前，申请人一般通过律师拟定合同或者经过公证处公证确立居住权。去年，柯桥区一对农村老年夫妇因年事已高，想趁在世时将房屋产权过户给小儿子，但又担心以后小儿子、小儿媳如果不尽赡养义务，老两口就无房可住。得知两位老人的担忧后，绍兴市国信公证处公证员建议他们办理居住权合同公证，届时再向不动产登记部门申请设立居住权。

　　2021年7月，绍兴市国信公证处办出首例居住权公证。截至记者发稿时，绍兴市国信公证处已办出6例居住权公证，这6例公证的申请人都是老年人。“比如说学区房转让给子女，或者唯一的住房转让给子女，有的老年人会有顾虑，所以会通过这种方式给自己一个保障。”绍兴市国信公证处家事部负责人说。

　　居住权保障了

　　谁的权益？

　　浙江点金律师事务所高级合伙人陈艳律师认为，居住权制度解决了特定群众实际居住困难、满足以房养老需求、保障离婚弱势方的基本生存权和充分发挥住宅的经济效能等4个现实问题。

　　设立居住权有利于解决弱势群体的居住问题，比如老弱病残群体，或者婚姻中的弱势方在离婚后的基本住房问题。

　　老年人行动不便，警惕性较低，容易被不法分子欺骗。部分老年人没有足够的积蓄养老，只能通过变卖房屋或将房屋抵押的方式来获得资金，这样一来，会产生无房可住的现象。民法典第三百六十八条为老年人“以房养老”提供了一个很好的解决办法和法律支撑。

　　现实中也存在子女不履行赡养义务的极少数情况，在父母给子女的房屋上设立居住权，使父母拥有占有、使用房屋的权利，这样就能很好地保障父母年老后的居住问题。

　　居住权确立之前，老年人给子女买房，或者将房屋过户给子女，如果要保障自己以后的居住权利，律师一般会建议在房产证上明确一定的份额，以此来保障居住权利。而居住权设立后，不管房产证上有没有名字，老年人都可以住下去。

　　随着我国离婚数量增多，在离婚案件中的财产分配问题上，往往会涉及房屋的分配。房屋判给谁，谁享有所有权，而其中就涉及居住权问题。民法典居住权相关条款，能够从法律层面保障未享有房屋所有权一方的居住权，从制度上保障了离婚弱势方的基本生活需要，从而能更好地平衡离婚案件双方当事人的权益。

　　此外，设立居住权有利于充分发挥房屋的经济效益。“很多人有多套房，有的家庭有多余的房屋，住在房子里的人可以按照合同或遗嘱的方式来设立居住权，这样可以实现对房屋的最大化利用。”陈艳认为，随着社会的进步，对于财产价值的追求不再局限于实际占有财产，而在于是不是可以实现物尽其用。通过设立居住权，可以有效对抗第三人，这样更具有法律层面的稳定性，减少关于房屋的争执，实现住宅价值的最大化。“比如房子在买卖时，明确房屋有居住权设立，那么即便房屋被买卖后，依然可以保障居住权人继续在此居住；对于有的人而言，他在购买时知道房子有设立居住权，但是他并不需要在此居住，只需要拥有产权，居住权的设立可以让产权和居住价值分割开来，房屋的买卖不受影响。”陈艳说。

　　陈艳说，如何能在不与民法典规定相冲突的情况下，回应社会生活中普遍存在的希望就自己住宅设定居住权的需求，成为亟须解决的问题。

　　居住权不能继承和转让

　　但可以变更

　　陈艳律师表示，一般情况下，居住权由书面合同方式或遗嘱形式设立，且根据民法典第三百七十条的规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。由此可以认定，居住权不能继承。同时，居住权也不能转让，但可以变更。

　　“二手房交易，在不动产登记时，工作人员会告知买方房产是否有居住权。”马建中说，市民在购买二手房时，在支付交易费用前，可以和产权人一同到不动产登记中心查询房屋是否存在居住权，以免产生不必要的麻烦。

　　记者了解到，二手房交易时，网签系统上也会提示设有居住权的房屋有居住权。

　　为何要设立

　　居住权制度?

　　居住权是指为了满足人民群众的需求而在他人房屋之上设定的用益物权，居住权人有权对设立居住权的房子行使占有与使用之权利，以满足其居住之需。

　　为什么要设立居住权？我国居住权制度最早可追溯到最高人民法院在1993年规定的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十四条规定：房屋为一方所有的，离婚后无房一方可要求暂住，一般不超过两年。在我国，“居住权”最早是在审理离婚案件中提出的。

　　此后，学术界一直热议居住权制度能否入法。在后续物权法（草案审议稿）中规定了居住权，然而2007年最终通过的物权法并未纳入居住权制度。

　　随着人口老龄化现象加剧，高昂的房价和“限购”政策导致出现大量居住困难群体，“以房养老”等新兴养老模式也与“居住权”联系紧密，居住权制度入法迫在眉睫。2018年居住权又重新写入民法典物权篇的草案审议稿，并于2020年5月28日在民法典中确立。