2018楼市盘点：降温明显 2019楼市展望：稳定预期
2019-02-15 19:54 来源：网络转载 作者：未知 阅读：216次 我要评论
导读：在经历上一轮完整的调控后，2018年诸暨楼市已从火爆转向稳定。在“房住不炒”的政策指引下，外来投资客的投资需求得到有效抑制。2018年全年我市共成交商品住房10168套，成交面积为135.1086万平方米，同比分别下降30%和32.54%。至于二手房方面，共成交5631套，同比增长9.8%，成交面积为68.3258万平方米，同比下..
在经历上一轮完整的调控后，2018年诸暨楼市已从火爆转向稳定。在“房住不炒”的政策指引下，外来投资客的投资需求得到有效抑制。2018年全年我市共成交商品住房10168套，成交面积为135.1086万平方米，同比分别下降30%和32.54%。至于二手房方面，共成交5631套，同比增长9.8%，成交面积为68.3258万平方米，同比下降7.3%。
楼市热点
个税改革
起征点变化：起征点由3500元/月上调至5000元/月。
征收的范围：首次实行综合征税，工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得都纳入个税征收范畴。
专项附加扣除：首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。
房地产市场27种行为将被重点整治
2018年9月底，诸暨市住房和城乡建设局、诸暨市发展和改革局、诸暨市公安局、诸暨市市场监督管理局等10个部门联合发布了《关于开展房地产市场违法违规行为专项治理的通知》。将在全市范围内开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，炒房、囤房、哄抬房价等27种扰乱房地产市场秩序的行为将受到严厉打击。
商贸综合体项目的引入
诸暨经济开发区引进了外资规模很大的商贸综合体项目——总投资2.2亿美元的宝龙商业广场。诸暨润龙置业有限公司诸暨宝龙广场建设项目位于陶朱街道艮塔西路以北，祥云路以南，土地使用性质为商住用地，总建设用地面积111069.00平方米，A地块建筑面积132616.00平方米，B地块建筑面积122843.00平方米，地下建筑面积94810.91平方米，容积率2.3，建筑密度37.7%，绿地率17.8%。
新力地产进驻诸暨
随着城市的日益发展，诸暨越来越向大城市化发展模式转变。2018年9月12日，新力地产集团于诸暨草塔镇镇东拍得2宗宅地，总建筑面积约19万方。A地块位于草塔镇天元东路，出让面积为19015.2平方米（28.523亩）。容积率在1.0至2.3之间，新力地产集团以7112万元竞得。B地块也位于草塔镇天元东路，出让面积为55512.6平方米（83.269亩）。容积率在1.0至2.6之间，新力地产集团以22437万元竞得。
下调金融机构存款准备金率
2019年1月4日，中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，此次降准将释放资金约1.5万亿元，综合各种因素，净释放长期资金约8000亿元。
从理论来讲，降准增加市场流动性对资金密集型企业将产生积极影响。首先，降准使国内银行信贷能力增强，有利于房地产再融资；其次，降准将增加货币供给，会压低市场利率。
2018年1-12月商品房住宅（新房）成交量统计图
2018年1-12月诸暨二手住房销售数据统计图
1．销售情况分析
根据网签系统数据，2018年1-12月份我市共成交商品住房10168套，成交面积为135.1086万平方米，同比分别下降30%、32.54%。至于二手房方面，共成交5631套，同比增长9.8%，成交面积为68.3258万平方米，同比下降7.3%。
2.土地市场表现
2018年，为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住宅用地，推地量增幅较大。截止2018年12月31日，诸暨市挂牌出让2幅地块，拍卖出让48幅地块，出让总面积1406794平方米，成交总价72.2668亿元。其中环城东路与祥安路交叉口西南侧地块为2018年度市区首宗公开出让地块，由仑江集团有限公司以3.65亿元竞得。2018年新参与诸暨土地市场的有仑江集团有限公司、浙江谷丰房地产有限公司、宁波中璟置业有限公司、广瑞集团股份有限公司、南京弘阳房地产开发有限公司、杭州宝拓企业管理有限公司、上海祁迪企业管理有限公司。2018年6月，经过212轮竞价，南京弘阳房地产开发有限公司以53348万元的总价竞得浣东街道东三环线东侧、东二路北侧地块的国有建设用地使用权，成交亩价718.6万元，成交楼面价10568元/平方米。
同时，这一年，越来越多的外来房企开始进驻并布局诸暨。例如弘阳、新力等外来品牌房企的强势进驻虽然对本土房企会造成一定冲击，但也将会促进诸暨房地产市场的良性竞争，推动房价合理回归。
土地流拍：2018年以来，房地产调控政策继续深化，“供给侧”改革积极推进，房企拿地更加趋于理性，优质地块成为首选，出现多次土地流拍情况。2018年9月，东三路与金鸡山路交叉口西南侧地块，出让面积44459.1平方米，容积率1.4，建筑面积562242.74平方米，楼面起价5840元/平方米，因无人报价而流拍。2018年8月底，诸暨商务区E-05宅地，地块位于城西商务区文种南路以东、健民路以南，出让面积12.3836万平方米，容积率1.02，建筑面积12.6313万平方米，起价83590万元，起始楼面价6618元/平方米，也因无人报价流拍。
数据来源：诸暨市住建局诸暨市自然资源和规划局
2019年1月份楼市成交量情况
根据网签系统数据，2019年1月份我市商品房住宅（新房）成交量达316套，环比去年12月份成交量（338套）大约下降了6.5%，同比去年1月份成交量（1289套）大约下降了75.5%，与去年同期相比，成交量降幅明显；1月份我市商品房住宅（新房）总成交面积为4.7263万平方米，合同总价为48624万元（不含车位、车库、储藏室）；非住宅成交量达198套，环比去年12月份成交量（252套）大约下降了21.4%，总成交面积为1.6863万平方米，合同总价为11184万元。
■祥生地产策划经理
2018年关键词:价稳量跌
2018年，8月份前仍然持续2017年的势头，市场的优质库存被去化得比较干净。此后一些高土地成本项目的陆续入市，新房价格被持续抬升，去化速度放缓较明显。从近期市场表现看，店口、枫桥方向的购买力较旺盛。归乡置业、小镇经济开始崛起，更多人愿意在乡镇区域投资置业、工作生活。
2019年关键词：整体向好
横向比较，诸暨在环杭都市圈里，城市经济较好，但是房价较低，未来仍然有上升空间。新的一年，在“与杭同城”的大环境下，诸暨的战略格局已经开始逐步显现，城市能级和竞争力近年有大幅提升。城西方面：新城高新产业园区建设成果丰硕，坐拥水运、铁路、空运的交通便利，未来将有大量的人口和就业，势必带动居住和消费需求的发展，商务区作为城西的核心住区，随着宝龙商业的入驻、新学校的开建，前景可期；城东方面，经过多年的开发，配套资源成熟，但是土地资源也日渐稀缺，2019年，土地和居住需求有向城北、城南方向的优质区域溢出的趋势。
2018年关键词：举步维艰
2018年对所有地产从业人员来说，工作难度都比较大，叫停货币化安置、出台各类的限购政策等，无疑都直接影响了楼市和土地的成交，万科地产内部会议主题命名为“活下去”一系列的土地流拍等信息都真实反映了2018年的楼市状况，诸暨楼市成交量从8月份开始陆续下滑，12月仅成交338套，楼市可谓举步维艰。
2019年关键词：旭日东升
2019年初，政策上已经迎来降息、降准以及部分城市放开限购等利好，根据以往的经验，政策刺激后，市场会逐步升温，本人判断：诸暨市2018年受政策影响，挤压了一批内需购房者，2019年在政策宽松后，会逐渐涌入市场，给上半年带来一波购房小高潮，下半年随着整体楼市升温，外区域投资客会重回诸暨市场，毕竟诸暨在环杭区域无论在经济、产业竞争力、房价等方面都具备较高的投资价值，2019年诸暨楼市或将欣欣向荣。
2018年关键词：先热后冷，回归正常
2018年上半年诸暨市场仍然保持比较稳定的成交量和价格，并在上半年出让的土地价格较高，诸暨楼面价也历史性的突破了万元大关。但在5月份之后市场开始降温，到9月份出现了断崖式下跌，价格也一路走低。很多人在说，诸暨楼市是不是又像几年前那样，房价要出现大幅下跌？其实，2018年下半年跟几年前的市场有着本质上的区别。2018年全年诸暨商品房住宅成交了10168套，而2014到2016年诸暨每年的成交套数也在一万套左右，那时候的购房客户还以本地客户为主。2018年的成交量还是符合诸暨往年本地正常的市场需求。只是2017年受杭州投资客影响，大批量外地客户涌入诸暨，从而使诸暨楼市的成交量和价格快速上涨。2018年下半年外地客户退出诸暨，诸暨楼市又回归到本地正常的市场表现。
2019年关键词：价稳量升，品质升级
诸暨房价的快速上涨让很多本地客户直呼“吃不消”，购房计划也一再搁置。但是诸暨整体土地供应量不高，在售新房库存并不高，健康的供求关系能够保证目前的房价保持稳定状态。受近期市场影响，个别开发商因回款指标会有阶段性降价促销动作，不会有整体崩盘的可能性。越来越多的外地品牌房企进入诸暨，也带来了高品质的产品。这也让很多本地房企主动进行产品升级以保证在市场上的竞争力，所以未来诸暨的楼盘品质会有明显的提升，也是支撑当下房价的基础之一。2018年很多本地打算买房的刚需客户持币观望，可能在3、4月份的楼市旺季得到释放，所以2019年诸暨的楼市会进入比较健康的状态，价格保持稳定，成交量逐步提升。建议真正要买房自住的市民，在2019年购房是不错的时机。杭州进入了亚运会周期，很难说下一波炒房潮什么时候会再来。
以上言论仅代表嘉宾个人观点，不涉及本报立场。
楼市热点
个税改革
起征点变化：起征点由3500元/月上调至5000元/月。
征收的范围：首次实行综合征税，工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得都纳入个税征收范畴。
专项附加扣除：首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。
房地产市场27种行为将被重点整治
2018年9月底，诸暨市住房和城乡建设局、诸暨市发展和改革局、诸暨市公安局、诸暨市市场监督管理局等10个部门联合发布了《关于开展房地产市场违法违规行为专项治理的通知》。将在全市范围内开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，炒房、囤房、哄抬房价等27种扰乱房地产市场秩序的行为将受到严厉打击。
商贸综合体项目的引入
诸暨经济开发区引进了外资规模很大的商贸综合体项目——总投资2.2亿美元的宝龙商业广场。诸暨润龙置业有限公司诸暨宝龙广场建设项目位于陶朱街道艮塔西路以北，祥云路以南，土地使用性质为商住用地，总建设用地面积111069.00平方米，A地块建筑面积132616.00平方米，B地块建筑面积122843.00平方米，地下建筑面积94810.91平方米，容积率2.3，建筑密度37.7%，绿地率17.8%。
新力地产进驻诸暨
随着城市的日益发展，诸暨越来越向大城市化发展模式转变。2018年9月12日，新力地产集团于诸暨草塔镇镇东拍得2宗宅地，总建筑面积约19万方。A地块位于草塔镇天元东路，出让面积为19015.2平方米（28.523亩）。容积率在1.0至2.3之间，新力地产集团以7112万元竞得。B地块也位于草塔镇天元东路，出让面积为55512.6平方米（83.269亩）。容积率在1.0至2.6之间，新力地产集团以22437万元竞得。
下调金融机构存款准备金率
2019年1月4日，中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，此次降准将释放资金约1.5万亿元，综合各种因素，净释放长期资金约8000亿元。
从理论来讲，降准增加市场流动性对资金密集型企业将产生积极影响。首先，降准使国内银行信贷能力增强，有利于房地产再融资；其次，降准将增加货币供给，会压低市场利率。
2018市场表现
2018年1-12月商品房住宅（新房）成交量统计图
2018年1-12月诸暨二手住房销售数据统计图
1．销售情况分析
根据网签系统数据，2018年1-12月份我市共成交商品住房10168套，成交面积为135.1086万平方米，同比分别下降30%、32.54%。至于二手房方面，共成交5631套，同比增长9.8%，成交面积为68.3258万平方米，同比下降7.3%。
2.土地市场表现
2018年，为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住宅用地，推地量增幅较大。截止2018年12月31日，诸暨市挂牌出让2幅地块，拍卖出让48幅地块，出让总面积1406794平方米，成交总价72.2668亿元。其中环城东路与祥安路交叉口西南侧地块为2018年度市区首宗公开出让地块，由仑江集团有限公司以3.65亿元竞得。2018年新参与诸暨土地市场的有仑江集团有限公司、浙江谷丰房地产有限公司、宁波中璟置业有限公司、广瑞集团股份有限公司、南京弘阳房地产开发有限公司、杭州宝拓企业管理有限公司、上海祁迪企业管理有限公司。2018年6月，经过212轮竞价，南京弘阳房地产开发有限公司以53348万元的总价竞得浣东街道东三环线东侧、东二路北侧地块的国有建设用地使用权，成交亩价718.6万元，成交楼面价10568元/平方米。
同时，这一年，越来越多的外来房企开始进驻并布局诸暨。例如弘阳、新力等外来品牌房企的强势进驻虽然对本土房企会造成一定冲击，但也将会促进诸暨房地产市场的良性竞争，推动房价合理回归。
土地流拍：2018年以来，房地产调控政策继续深化，“供给侧”改革积极推进，房企拿地更加趋于理性，优质地块成为首选，出现多次土地流拍情况。2018年9月，东三路与金鸡山路交叉口西南侧地块，出让面积44459.1平方米，容积率1.4，建筑面积562242.74平方米，楼面起价5840元/平方米，因无人报价而流拍。2018年8月底，诸暨商务区E-05宅地，地块位于城西商务区文种南路以东、健民路以南，出让面积12.3836万平方米，容积率1.02，建筑面积12.6313万平方米，起价83590万元，起始楼面价6618元/平方米，也因无人报价流拍。
数据来源：诸暨市住建局诸暨市自然资源和规划局
2019年1月份楼市成交量情况
根据网签系统数据，2019年1月份我市商品房住宅（新房）成交量达316套，环比去年12月份成交量（338套）大约下降了6.5%，同比去年1月份成交量（1289套）大约下降了75.5%，与去年同期相比，成交量降幅明显；1月份我市商品房住宅（新房）总成交面积为4.7263万平方米，合同总价为48624万元（不含车位、车库、储藏室）；非住宅成交量达198套，环比去年12月份成交量（252套）大约下降了21.4%，总成交面积为1.6863万平方米，合同总价为11184万元。
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■祥生地产策划经理
2018年关键词:价稳量跌
2018年，8月份前仍然持续2017年的势头，市场的优质库存被去化得比较干净。此后一些高土地成本项目的陆续入市，新房价格被持续抬升，去化速度放缓较明显。从近期市场表现看，店口、枫桥方向的购买力较旺盛。归乡置业、小镇经济开始崛起，更多人愿意在乡镇区域投资置业、工作生活。
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横向比较，诸暨在环杭都市圈里，城市经济较好，但是房价较低，未来仍然有上升空间。新的一年，在“与杭同城”的大环境下，诸暨的战略格局已经开始逐步显现，城市能级和竞争力近年有大幅提升。城西方面：新城高新产业园区建设成果丰硕，坐拥水运、铁路、空运的交通便利，未来将有大量的人口和就业，势必带动居住和消费需求的发展，商务区作为城西的核心住区，随着宝龙商业的入驻、新学校的开建，前景可期；城东方面，经过多年的开发，配套资源成熟，但是土地资源也日渐稀缺，2019年，土地和居住需求有向城北、城南方向的优质区域溢出的趋势。
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2019年关键词：旭日东升
2019年初，政策上已经迎来降息、降准以及部分城市放开限购等利好，根据以往的经验，政策刺激后，市场会逐步升温，本人判断：诸暨市2018年受政策影响，挤压了一批内需购房者，2019年在政策宽松后，会逐渐涌入市场，给上半年带来一波购房小高潮，下半年随着整体楼市升温，外区域投资客会重回诸暨市场，毕竟诸暨在环杭区域无论在经济、产业竞争力、房价等方面都具备较高的投资价值，2019年诸暨楼市或将欣欣向荣。
2018年关键词：先热后冷，回归正常
2018年上半年诸暨市场仍然保持比较稳定的成交量和价格，并在上半年出让的土地价格较高，诸暨楼面价也历史性的突破了万元大关。但在5月份之后市场开始降温，到9月份出现了断崖式下跌，价格也一路走低。很多人在说，诸暨楼市是不是又像几年前那样，房价要出现大幅下跌？其实，2018年下半年跟几年前的市场有着本质上的区别。2018年全年诸暨商品房住宅成交了10168套，而2014到2016年诸暨每年的成交套数也在一万套左右，那时候的购房客户还以本地客户为主。2018年的成交量还是符合诸暨往年本地正常的市场需求。只是2017年受杭州投资客影响，大批量外地客户涌入诸暨，从而使诸暨楼市的成交量和价格快速上涨。2018年下半年外地客户退出诸暨，诸暨楼市又回归到本地正常的市场表现。
2019年关键词：价稳量升，品质升级
诸暨房价的快速上涨让很多本地客户直呼“吃不消”，购房计划也一再搁置。但是诸暨整体土地供应量不高，在售新房库存并不高，健康的供求关系能够保证目前的房价保持稳定状态。受近期市场影响，个别开发商因回款指标会有阶段性降价促销动作，不会有整体崩盘的可能性。越来越多的外地品牌房企进入诸暨，也带来了高品质的产品。这也让很多本地房企主动进行产品升级以保证在市场上的竞争力，所以未来诸暨的楼盘品质会有明显的提升，也是支撑当下房价的基础之一。2018年很多本地打算买房的刚需客户持币观望，可能在3、4月份的楼市旺季得到释放，所以2019年诸暨的楼市会进入比较健康的状态，价格保持稳定，成交量逐步提升。建议真正要买房自住的市民，在2019年购房是不错的时机。杭州进入了亚运会周期，很难说下一波炒房潮什么时候会再来。
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